【고배당 mREIT】AGNC 인베스트먼트(AGNC: 예상 배당 수익률 14.2%)란? 향후 주가 전망과 향후 성장가능성을 분석해본다!

AGNC 인베스트먼트에 들어가기에 앞서

과거 아버지가 컴퓨터 앞에 앉아 가계의 모기지 대출 상환 계획을 엑셀로 정리하던 모습을 선명하게 기억합니다. 아버지는 빚을 가능한 한 빨리 갚아야 한다는 신념이 강하셨고, 추가 원금 상환을 얼마나 자주 또는 얼마나 큰 금액으로 해야 모기지를 조기에 상환할 수 있는지 계산하며 다양한 시뮬레이션을 실행하셨습니다. 이러한 철저한 계획 덕분에 우리 가정은 일반적인 가정보다 훨씬 빠르게 모기지를 상환할 수 있었습니다.

대부분의 사람들에게 모기지는 평생 가장 큰 재정적 결정 중 하나입니다. 은행은 부동산을 구매할 자금을 대출해 주고, 차주는 원금과 이자를 함께 상환하게 됩니다. 은행은 차주의 상환 능력을 신뢰하며 자금을 대출하고, 차주는 금융 기관의 자금을 활용해 부동산을 소유하는 기회를 얻습니다.

하지만 대부분의 금융 기관은 대출을 전체 기간 동안 보유하지 않습니다. 초기에는 15~30년 동안 차주의 재정적 성공을 예측하며 대출을 승인하지만, 실제로는 대출 초기 5년이 가장 수익성이 높습니다. 이 시기에는 차주가 납부하는 이자가 원금보다 훨씬 많기 때문입니다. 따라서 금융 기관은 모기지를 다른 은행에 매각하거나, 제3의 모기지 회사에 넘기기도 합니다. 이러한 모기지들은 종종 수백 개 또는 수천 개 단위로 묶여 **유동성이 높은 금융 상품(MBS)**으로 증권화되며, 제3자 금융기관 또는 정부 기관이 이를 보유하게 됩니다.

개인 투자자들도 이처럼 대규모로 구성된 모기지 증권 상품에 투자하여 두 자릿수의 배당 수익률을 확보할 수 있습니다.

이제 AGNC Investment의 투자 매력과 수익 창출 기회에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

쿠폰 이자는 곧 더 큰 수익

AGNC Investment Corp.(AGNC)은 배당 수익률 14.2%를 제공하는 모기지 부동산 투자신탁(mREIT)으로, 정부보증 모기지담보증권(Agency MBS)에 집중 투자하고 있습니다. Agency MBS는 원금이 보장되는 초저위험 투자 상품으로 간주되며, 금융 기관, 보험사, 초고액 자산가들이 주로 보유하는 자산입니다. AGNC는 이러한 초저위험 MBS에 높은 레버리지를 적용하여 높은 수익을 창출하고, 이를 배당으로 지급하는 방식으로 운영됩니다.

AGNC는 당사 기대치에 부합하는 실적을 발표하였습니다. 순자산가치(Book value)는 소폭 하락하였으나, 2024년 내내 $8.40~$8.84의 비교적 좁은 범위에서 유지되었습니다. 순이자 스프레드 및 달러 롤 수익(Net spread and dollar roll income), 즉 AGNC의 핵심 수익은 주당 $0.37로, 최근 몇 년 중 가장 낮은 수준이지만 여전히 배당금을 약간 상회하는 수준입니다. 당사는 몇 분기 전부터 AGNC의 수익이 현재 배당금 수준으로 수렴할 것으로 예상해 왔습니다.

그 이유는 AGNC가 2021년 초저금리 환경에서 매우 낮은 금리로 이자율 스왑 계약을 체결하였기 때문입니다. 즉, AGNC는 2024년에도 여전히 2021년 수준의 초저금리로 자금을 조달할 수 있었으며, 이에 따라 유리한 이자 비용 환경을 유지할 수 있었습니다. 그러나 이러한 스왑 계약이 점진적으로 만료됨에 따라 이자 비용이 증가할 전망입니다.

일반적으로 mREIT는 핵심 수익의 거의 100%를 배당하는 경우가 많습니다. 그러나 AGNC는 지난 몇 년간 이 수익 지표가 일시적으로 부풀려진 점을 인식하고 배당 성향을 보수적으로 유지해 왔습니다. AGNC는 여전히 유리한 스왑 계약을 유지하고 있으며, 현재 평균 1.46%의 금리로 자금을 조달하고 있으며, 스왑 계약의 평균 만기는 4.4년입니다.

더 나아가, AGNC는 향후 3~5년간 평균 0.25%의 초저금리를 적용받는 스왑 계약도 보유하고 있습니다. AGNC는 2024년 4분기 동안 높은 쿠폰(MBS 이자율)을 보유한 자산으로 포트폴리오를 전환하는 데 집중하였으며, 현재 전체 포트폴리오의 73%가 쿠폰 금리 5% 이상을 보유하고 있습니다(TBAs 포함).

AGNC의 가중평균 쿠폰 금리는 지난 분기 4.9%에서 5.02%로 상승하였습니다. AGNC의 평균 쿠폰 금리는 이제 환매조건부채권(Repo debt) 비용을 초과하였으며, 2024년 4분기 Repo 채무 비용은 4.86%였습니다. 수익률 곡선은 오랜 기간 역전된 상태였으며, 이는 헤징 이전에 AGNC가 보유한 자산에서 발생하는 수익률보다 단기 부채 비용이 더 높았다는 것을 의미합니다. 그러나 이러한 상황이 변화하고 있으며, 수익률 곡선이 가팔라질수록 이러한 변화는 더욱 가속화될 것입니다.

AGNC가 5% 또는 6% 이상의 쿠폰을 가진 MBS를 매입할 수 있는 기간이 길어질수록 더욱 유리합니다. 쿠폰 금리는 AGNC가 수취하는 수익이며, AGNC의 핵심 비즈니스는 바로 이 쿠폰을 수집하는 것입니다.

연준이 금리 인하를 결정할 경우, AGNC의 부채 비용은 더욱 감소할 것입니다. 반면 금리가 “더 높은 수준에서 더 오랜 기간” 유지될 경우, 이는 Agency MBS 가격이 낮게 유지되면서 쿠폰 금리는 높은 수준을 유지하게 됨을 의미합니다. 따라서 AGNC는 가능한 한 많은 MBS를 매입해야 합니다. 7%대 모기지 금리가 영원히 지속되지는 않을 것이기 때문입니다.

이와 관련하여, AGNC가 2024년 4분기에 5억 달러 규모의 주식을 추가 발행하여 연간 총 20억 달러의 자본을 조달한 점은 긍정적인 신호입니다. AGNC는 금리가 추가 상승할 가능성이 낮아졌다는 점이 명확해지면서 대규모로 MBS를 매입하고 있습니다. 이는 장기적으로 저렴한 가격에 MBS를 매입할 수 있는 절호의 기회라는 신호를 제공합니다.

시장 참여자들이 AGNC에 동종업계 대비 높은 순자산가치(P/B) 프리미엄을 제공하는 한, 이는 AGNC의 경쟁력으로 작용할 것입니다. AGNC는 상대적으로 유리한 가격에 추가 자본을 조달하여 저가에 MBS를 매입할 수 있으며, 이는 장기적으로 안정적인 배당 지급과 수익 창출의 기반이 될 것입니다.

AGNC는 낮은 가격에 MBS를 매입하고 있으며, 저는 AGNC를 매수하고 있습니다.

결론

모기지 금리는 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 연방준비제도는 최근 회의에서 기준금리 인하를 결정하지 않았습니다. 그러나 AGNC는 할인된 가격에 MBS를 대량 매입하거나 더 높은 쿠폰 금리의 MBS를 확보할 수 있는 유리한 환경을 지속적으로 활용할 수 있습니다. 향후 금리가 인하될 경우, AGNC의 자금 조달 비용은 낮아지면서도 현재 매입 중인 MBS에서 높은 수익률을 지속적으로 확보할 수 있습니다. 현재 AGNC는 최적의 투자 환경(Goldilocks moment)에 있으며, 장기적으로 금리가 상승할 가능성보다 하락할 가능성이 더 크다는 점이 분명한 가운데, 여전히 높은 수익률을 제공하는 MBS를 매입할 수 있는 기회를 활용하고 있습니다.

AGNC는 레버리지를 효과적으로 활용하여 직접적인 MBS 투자보다 훨씬 높은 수익률을 달성하였습니다. 이러한 추가적인 수익은 투자자들에게 매우 가치 있는 현금 흐름을 제공하며, 이는 생활비 부담을 해결하기 위해 필수적인 요소입니다.

은퇴 계획을 고려할 때, MBS 시장에 접근할 수 있는 것은 상당한 이점이 됩니다. AGNC를 통해 소액 투자로도 대규모 MBS 포트폴리오에 접근할 수 있으며, 투자자는 안정적인 배당 수익을 확보하면서도 포트폴리오 관리는 전문가들에게 맡길 수 있습니다. 또한, 이러한 투자는 수천 명의 개인이 내 집 마련의 꿈을 실현하는 데 기여하는 의미도 있습니다. 이는 투자자, 회사, 그리고 주택 구매자 모두에게 이익이 되는 윈윈(Win-Win-Win) 전략이라 할 수 있습니다.

이것이 바로 인컴 투자(Income Method)의 핵심 가치입니다. 그리고 이것이 인컴 투자(Income Investing)의 진정한 매력입니다.